Több mint hatszáz ezren élnek hazánkban bérelt lakásban, a kiadó ingatlanok száma folyamatosan nő: a fővárosban 2018. júliusára a tavalyi évhez képest 16 százalékkal nőtt az elérhető albérletek száma, és több megyei jogú városban is bővült a kínálat. Jelenleg is több mint tízezer lakást kínálnak kiadásra, amelyek iránt különösen augusztusban nagy a kereslet. A tavalyi esztendő óta a bérleti díjak is emelkedtek, Budapesten egy átlagos lakás ára 150 ezer forint, ami egyre nagyobb terhet jelent a bérlőknek, akik a statisztikák szerint már az átlagbér kétharmadát költik havonta lakhatásra. 

Egy ingatlan kiadásakor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlemény a bérleti szerződés megkötésétől kezdve „birtokba van bocsátva”, és a bérlő van a birtokon belül – hangsúlyozza Tóth Ádám. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) elnöke hozzátette, a bérlőt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, azaz őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Gyakran előfordul azonban, hogy a bérlő nem akar kiköltözni a bérleményből, annak ellenére, hogy nem teljesíti a fizetési kötelezettségét. Ilyen helyzetben előfordulhat, hogy csak hosszú pereskedés árán lehet elérni, hogy a bérlő kiköltözzön az ingatlanból.

Azonnal végrehajtás indítható

Ezt felismerve, az elmúlt években egyre többen fordulnak közjegyzőhöz, hogy bebiztosítsák magukat a problémás bérlőkkel szemben: az elmúlt három évben hatvan százalékkal nőtt a közjegyzők előtt megkötött ingatlan bérleti szerződések száma, az elmúlt egy évben pedig 22 százalékos volt a növekedés. A közjegyző, mint megelőző jogvédelmet biztosító hatóság, többféle módon is tud segíteni – hangsúlyozza Tóth Ádám.

A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés – vagy az egyszerűbb és olcsóbb, a bérlő által a közjegyző előtt a bérleti szerződés esetében megtett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat – alapján szerződésszegés esetén ugyanis azonnal végrehajtás indítható, és ezáltal akár ki is költöztethető a bérlő az ingatlanból. Ma már a lakás vagy iroda bérbeadásával foglalkozó nagyobb ingatlanközvetítők által bonyolított bérbeadás esetén a legtöbb ügyben a birtokbavétel feltétele, hogy a bérlő közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalást, úgynevezett kiköltözési nyilatkozatot tegyen arról, hogy ha a bérleti szerződés bármely oknál fogva megszűnik, úgy az ingatlanból kiköltözik, és a bérbeadónak bérleményt visszaszolgáltatja. Egyre több önkormányzat is elvárja ugyanezt az önkormányzati tulajdonú lakásba költöző bérlőktől. 

Nem fizet a bérlő

A közjegyzők tapasztalatai szerint a bérleti szerződés felmondására tíz esetből hét alkalommal tipikusan azért kerül sor, mert a bérlő nem fizeti a bérleti, vagy közüzemi díjakat, ritkább esetben pedig azért, mert nem tartja be a lakáshasználat feltételeit, azaz nem a szerződés szerint használja az ingatlant. Magánszemélyek bérlők esetében jellemzően 2-3 hónap fizetési elmaradás az a lélektani határ, ami után a bérbeadók a szerződés felmondása mellett döntenek, cég bérlő esetén már egy havi késedelem esetén is megteszik a szükséges jogi lépéseket – közölte Tóth Ádám. 

A közjegyzők szerint ugyanakkor végrehajtásra, az elmarad bérleti díj behajtására, vagy a bérlő kiköltözésének hatósági úton történő kikényszerítésére még a problémás esetekben is csak ritkán kerül sor, a közjegyzői okirat megléte ugyanis önmagában növeli a fizetési és teljesítési hajlandóságot. Ezt igazolja az is, hogy a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar (MBVK) adatai szerint évente a felmondott bérleti szerződések miatt indított végrehajtási ügyekben megközelítően háromszáz esetben kerül sor lakásügyben hozott bírósági határozat alapján ingatlan-kiürítésre. 

Schadl György, az MBVK elnöke hozzátette, ebben az önkormányzati tulajdonú ingatlanok, illetve irodahelyiségek ugyan nincsenek benne, de mindent egybevéve mintegy háromezer ingatlan-kiürítési eljárás zajlik évente Magyarországon, az esetek túlnyomó többségében ugyanakkor végül nem kerül sor hatósági intézkedésre.  

A közjegyzői okirat megléte nemcsak a bérbeadót, hanem a bérlőt is védi, hiszen nem követelhetnek tőle magasabb bérleti díjat a szerződésben foglaltnál, és annak elkészítésekor a közjegyző nem a másik fél megbízottjaként, hanem pártatlanul jár el.