Az ingatlanvásárlói kör átrendeződésével, a befektetési célú vásárlások kisebbségbe kerülésével párhuzamosan a forgalom egyre nagyobb része irányul az olcsóbb térségek felé. Az elmúlt négy év áremelkedésének vizsgálata alapján a legjobban azok jártak, akik a 2013-as ármélyponton a VII. kerületben vettek lakást – derül ki a Nemzeti Adó-és Vámhivatal (NAV) 2017-es forgalmi adatait feldolgozó OTP Lakóingatlan Értéktérképből.

Országosan 11 százalék az árnövekedés

Tavaly az előző évekhez képest csekélyebb mértékben, mintegy két százalékkal, nagyjából 155-160 ezer közöttire bővült a lakóingatlan-forgalom, azaz 2017-ben ennyi lakás és ház cserélt tulajdonost. Mindeközben az eladott ingatlanok összetétele az alacsonyabb árúak felé tolódott, így a tényleges éves árváltozás országos átlagban 11 százalékot tett ki. A nominális árszint ezzel már mintegy egyharmadával haladja meg a 2008-as csúcsévét, reálértékben ugyanakkor még csak az ország frekventált területeinek árszintje van e felett.

Az árolló lassabban, de tovább nyílik az egyes területi szintek között: míg Budapesten 2016-ban még 23 százalékos volt a drágulás üteme, tavaly a fővárosi és nagyvárosi értéknövekedés egyaránt 15 százalék körül alakult, a kisebb városokban pedig összességében 8 százalékos, a községekben viszont csak egy százalékos volt az áremelkedés. Hajszállal a tégla lakások előtt, továbbra is a lakótelepi lakások növelték legnagyobb ütemben (13%-kal) értéküket, míg az önálló házak ára alig emelkedett.

Az olcsóbb területek forgalma jobban nőtt tavaly

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint tavaly három megyében – Vas, Csongrád és Pest –, illetve Budapesten csökkent az adásvételek száma. A legnagyobb, tíz százalékos visszaesés Vas megyében volt mérhető. Ugyanakkor csakúgy, mint 2016-ban, tavaly is – az egyébként még mindig legkisebb forgalmú – Nógrádban nőtt leginkább, mintegy negyven százalékkal a tranzakciószám. Az alacsony bázisértéknek köszönhető növekedés mellett tavaly egyértelműen lekövethető tendencia volt az olcsóbb területek átlagnál nagyobb keresleti élénkülése. A megyeszékhelyek közül csak Kecskemét, Szeged, Szombathely és Tatabánya forgalma csökkent, 2 és 8 százalék közötti mértékben. Máshol növekedést látunk, gyakran igen jelentős mértékűt, például Szekszárdon 43, Salgótarjánban 40, vagy Miskolcon 31 százalékot.

„Ha települési jogállás szerint megnézzük a forgalom alakulását, az alábbit kapjuk: Budapesten 7 százalék csökkenés, ugyanakkor összességében a megyei jogú városokban 8, egyéb városokban 6, míg községekben 12 százalékos bővülés volt tapasztalható. A piac tehát már egyértelműen beindult a kisebb településeken is, ugyanakkor ez egyelőre a nagyvárosokénál kisebb áremelkedést generál csak” – fogalmazott Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.   

Budapesten mindössze öt kerületben (XX., XXIII., XIX., XVI. és XVIII.) bővült a forgalom 2 és 8 százalék közötti mértékben. Ezek mindegyike a főváros olcsóbb, Pest déli, illetve keleti peremi városrészei. A legdrágább, egyben az egyik legkeresettebb befektetési célpont V. kerület forgalma ugyanakkor negyedével esett vissza tavaly.

A nagyvárosok közül Veszprém drágult legjobban

Tavaly az összes megye átlagára nőtt, Budapestet is megelőző mértékben Zala (hajszállal százalék felett), Baranya, Somogy, Veszprém, Csongrád és Bács-Kiskun megyében. A megyeszékhelyek közül Veszprém drágult legjobban (24%), s még Pécs áll húsz százalék felett. Visszaesést sehol nem volt látható. Egyedül Salgótarjánban maradt 5 százalék alatt a drágulás, mindenhol máshol eléri a tíz százalékot.

Budapesten egyrészt továbbra is a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi (V., VI., VII. és VIII.), másrészt – új jelenségként – Dél-Pest olcsóbb kerületei (XX., XXI. és XXIII.) drágultak legjobban egy év alatt. 30% feletti árnövekedéssel kiemelkedik a VII. kerület, s ezt az „élboly” 20-25%-közötti drágulással követi.      

Négy év alatt két és félszeres drágulás a 1073-as irányítószám-körzetben 

Országosan 2013-ban volt a ciklikusan működő lakáspiac ármélypontja. Azóta nominálisan nagyjából 60%-os (Budapesten 80%-os) volt a drágulás mértéke. Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint az elmúlt négy évben országos szinten a VII. kerületben 2013-ban lakást vásárlók jártak a legjobban: ingatlanjuk átlagosan 126%-kal drágult, azaz ára bőven megkétszereződött. Több mint megduplázódott ezen kívül az V., VI., illetve XV. kerületi átlagár. Még mélyebb területi szinten, irányítószám-körzetenként vizsgálva, a rekorder a 1073-as körzet (nagyrészt Belső-Erzsébetváros egy része), ahol 151%-kal, azaz két és félszer kellett többet fizetni egy átlaglakás egy négyzetméterérét 2017-ben, mint 2013-ban. A 1051-es körzet (Banknegyed) alig marad le ettől (145%), a dobogó harmadik fokán pedig a 1083-as körzet (Középső-Józsefváros egy része) áll 135 százalékkal. 

Vidéken a Veszprémi, az Oroszlányi és a Tatabányai járások állnak élen 65-67 százalékkal, azaz kétharmados értéknövekedéssel. 60% felett pedig még a Balatonalmádi, a Győri és a Soproni járások vannak. „Látszik tehát, hogy a fő befektetési célpontok mellett a jelentős lakótelepi állománnyal rendelkező térségekben lehetett a legnagyobb értéknövekedést elérni” – magyarázza Valkó Dávid. „Néhány lakás- és munkaerő-piaci szempontból periférikus területen – például Bátonyterenyei, Kunszentmártoni, Ózdi, Komlói vagy Balassagyarmati járás – ugyanakkor a válság óta tovább csökkent az átlagár” – tette hozzá az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. 

Milliós átlagár a Budai Várban

Az elmúlt évek áremelkedése után 2017 végére a Győr-Moson-Sopron megyei átlagár 282 ezer Ft/m2-re nőtt. A 200 ezres szintet egyre több megye, még Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy érik el. A legdrágább megyeszékhely tavaly is Győr volt 292 ezer Ft/m2-rel, s már Debrecen, Kecskemét, Veszprém és Székesfehérvár is átlépte a 250 ezres szintet. Járási szinten, a vidék dobogósok a Balatonfüredi (369 ezer Ft/m2), a Budakeszi (367 ezer Ft/m2) és a Siófoki (354 ezer Ft/m2). Budapesten az V. kerület messze vezeti az árrangsort 714 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára még éppen nem éri el a 600 ezer Ft/m2-t. Az 500 ezres szint fölé még a II., XII. és VI. kerületek jutottak. A hagyományosan legdrágább 1014-es irányítószám-körzetben (Budai Vár) pedig tavaly hajszállal átlépte a milliós szintet az átlagos négyzetméterár. Az országos lakóingatlan átlagár tavaly 290 ezer Ft/m2 (a főváros nélkül 192 ezer Ft/m2) volt. Budapesten 423 ezer Ft/m2 jelenti az átlagot.