Azt mindenki tudja, hogy egy felhalmozott közüzemi számla már vezethet az ingatlan végrehajtói árveréséhez. És azt is, hogy ha egy végrehajtó iroda árverésre bocsájt egy ingatlant, akkor annak a kikiáltási ára kisebb mindig, mint az adott ingatlan piaci értéke.

Az is köztudott, hogy egyébként egy bizonyos pénzösszeg befizetése és némi adminisztráció után bárki elmehet egy ingatlanlicitre, vagy akár online részt vehet egyen.

Viszont azt kevesen tudják, hogy még nem biztos, hogy a licit nyertesé lesz a ház, ugyanis a tulajdonosnak egészen a végrehajtási eljárás végéig jogában áll kifogást emelnie. Ezt nem tudta az a fiatal házaspár, akik ilyen úton akartak megszerezni egy végrehajtás miatt licitre került családi házat.

Mint azt elmondták, az adás időpontjáig nem kerültek birtokon belülre, azonban a háromnegyed éve folyó jogi huzavona szerintük alaposan rontott az ingatlan állapotán, így már nem ugyanaz a ház, amit meg szerettek volna szerezni.

És hogy a baj csak nagyobb legyen, ahhoz a végrehajtó iroda is hozzájárult, ahol zárolták azt a pár százezer forintot, amelyet a licitre be kellett fizetni regisztrációkor.

Némi öröm az ürömben, hogy a teljes vételár mintegy 5 millió forintjának nagy részét visszakapták (pár százezer forint kivételével), azonban időközben megszületett a gyerekük, így hiába vannak millióik, ha nincs családi házuk.

Útvesztő a törvények labirintusában

Dr. Goda Tamás ügyvéd úgy fogalmazott: jogi szempontból senki sem hibázott. Mint kifejtette, a jelenleg hivatalos szabályozás értelmében, ha van jogorvoslati kérelem, akkor annak hivatalos befejezésekor kell az ingatlan vételárát a végrehajtónak átutalni, ez pedig a licitáló felelőssége, hogy tesz-e azért, hogy megtudja, emeltek-e kifogást a licitálása ellen.

Amennyiben a végrehajtási procedúra során befizetett regisztrációs díj visszafizetése nem történik meg, úgy maga az árverési vevő is emelhet végrehajtási kifogást.

Dr. Schmidt Zoltán, az Magyar Bírósági Végrehajtói Kar képviselője a műsorban elmondta: a végrehajtó nem hibázott, a végrehajtást rendben lefolytatta a közhiteles nyilvántartásokból beszerzett adatok alapján. Az, hogy az adós kifogást emelt, és egyébként ezt még a bíróság vizsgálja, ez nem a végrehajtó hibája – tette hozzá.

Ha a bíróság a vizsgálat után úgy dönt, hogy megsemmisíti az árverést, akkor visszakerülhet az a 700 ezer forintos regisztrációs díj a vevőhöz, ez egyébként 100-ból 1 esetben szokott megtörténni.

Olcsó, de lassú

Tipikus vonzási tényező az árveréseknél az ingatlanpiachoz képest az, hogy jóval olcsóbban juthatnak hozzá kiszemelt ingatlanokhoz a vásárlók, csak kis részüknek számít, hogy egy-egy licitálás milyen izgalmakat tud kiváltani az emberi pszichében – fogalmazott az ügyvéd. Hozzáteszi: azért az árelőny nem minden esetben, így a jelenlegi piaci viszonyokban sem mindig igaz.

Viszont ezért a valamit valamiért alap itt is működik, hiszen – ahogy arra dr. Schmidt Zoltán felhívta rá a figyelmet – az, hogy mikor kerülhet a vevő birtokon belülre, az függ attól is, hogy mennyi kifogás születik az adott eljárásban, ugyanis a tapasztalat szerint az adósok minden lehetőséget megragadnak arra, hogy késleltessék a tulajdon elvesztését.

Dr. Goda a veszélyekkel kapcsolatban megjegyezte, hogy mindenképp érdemes ügyvéddel együtt belevágni a végrehajtási licitálásban, ugyanis az árverési szabályzat előnyeit és hátrányait érdemes és kell tudni. Azt is elmondta, hogy mielőtt belevágna valaki, tájékozodjanak.

Az, hogy zsákbamacska lehet egy ilyen úton megszerzett ingatlan, az mindenképpen valós az ügyvéd szerint, hiszen ilyenkor az eladó egyben „ellenség is”, aki nem fogja elárulni az ingatlan rejtett hibáit, ez pedig a későbbiekben akár üröm is lehet.

Pedig – mint az elhangzik – lehet arról szó, hogy árverés előtt elmegy feltérképezni a licitre bocsájtott ingatlant, bár az adós nem kötelezhető arra, hogy beengedje őt. 

Dr. Schmidt Zoltán szerint sajnos van arra is példa, hogy hatósági kilakoltatása kell az adósnak, ugyanis az egy másik eljárás, hogy az árverés után a vevő birtokba vegye a megnyert házat vagy lakást. Abban persze vannak ösztönzők, hogy az adós önként elhagyja az elárverezett ingatlant, ez pedig a vételár néhány százalékát jelenti.