A hazai lakáspiacon a 2008 óta tartó negatív trend 2013-ban érte el a mélypontot, ezt követően a kedvező jövedelemi folyamatokkal összhangban a lakáspiaci kereslet élénkülését figyelhettük meg. A lakáspiac ciklus felívelése kezdetben a lakásárak emelkedését és a használt lakáspiaci tranzakciók felfutását eredményezte. Az újlakás-piaci kínálat alkalmazkodása késve követte a keresleti feltételek javulását, így az új építkezések csupán az idei évtől mutatnak érdemi emelkedést – írták elemzésükben a jegybank munkatársai, Kormanik Márton, Kovalszky Zsolt és Schindler István.
A ciklus felívelő szakaszának elején a lakáspiaci fordulat elsősorban a használt lakások piacán volt azonosítható (a használt lakások árai közel 25 százalékkal drágultak).
Az elmúlt negyedévekben már az új lakások piaca is kedvezőbb képet fest. A lakosság rendelkezésre álló jövedelmének emelkedése, valamint a vagyoni helyzetének javulása érdemben serkentette a lakások iránti keresletet, ami kezdetben a lakáspiaci tranzakciók számának bővülését és ezzel összhangban az árak emelkedését eredményezte. Az árak emelkedése pedig az alacsony kamatkörnyezet mellett a lakásberuházáson realizálható hozamok emelkedését eredményezte, ami további keresletet generált a használt lakások piacán.
2015-ben az engedélyek számának jelentős bővülése ellenére a lakásépítésekben nem történt érdemi elmozdulás, mely több, adott évben tapasztalt változáshoz is köthető: Egyrészt a lakáspiacot érintő gazdaságpolitikai lépések, így az otthonteremtési támogatási rendszer átalakításra és kibővítésre került. Ez a lakosság és a piaci szereplők kivárásához vezetett a lakásépítések megkezdése terén. Mindemellett a szabályozási környezet is megváltozott, ami hozzájárult az építésekkel nem összefüggő engedélykérelmek emelkedéséhez. Becsléseink alapján a válság előtt megfigyelt 5-7 negyedéves átfutási idő az engedélyektől az építésig 8-9 negyedév közötti átfutási időre lassult.
A lakásépítési volumen eddig látott lassú élénkülése a CSOK új lakásépítésekre történő felhasználásának alacsonyabb kihasználtságából is adódik. Emellett az építőipari szektorban jelentkező munkaerőpiaci szűk keresztmetszet az új engedélyek és a lakásépítések közötti átfutási időszak hosszát is megnövelte.
A kormány az otthonteremtési program meghirdetését követő hónapok tanulságai alapján szeptemberben könnyítéseket vezetett be a támogatási rendszerben. A lakásépítéseket hosszú távon a népesség növekedési üteme, a háztartások átlagos létszáma, valamint a rendelkezésre álló lakásállomány és annak amortizációja korlátozhatja.
Mindezek alapján a hazai lakáspiacon érdemi növekedési tartalék azonosítható, ami alátámasztja a lakáspiac élénkülésének folytatódását. A ciklus fellendülése pedig alapvetően nem az egyensúly megbomlását, sokkal inkább annak helyreállását jelenti.
Összességében a lakáspiac aktuális folyamatai alapján megállapítható, hogy a piac élénkülése túljutott kezdeti szakaszán, amire a tranzakciók és az árszint emelkedése volt jellemző és a lakáspiaci ciklus egy érettebb szakaszába jutott, ahol már a megemelkedett lakáspiaci keresletre reagáló kínálati alkalmazkodás zajlik. A kínálat alkalmazkodását tekintve az építési engedélyek átfutási idejének elnyúlása az új építések lassabb felfutását eredményezte. Az építési engedélyek szintje azonban már közelíti a válság előtti szinteket, ami a lakáspiaci ciklus egyre erőteljesebb kibontakozását vetíti előre. Az otthonteremtési program ezzel összefüggő, egyre erősebb keresletösztönző hatásának és a lakáspiacon azonosítható érdemi növekedési tartaléknak köszönhetően a lakásépítések jelentős bővülésére számíthatunk a következő években.
További érdekességekért, bátran keresse fel a Ház és Otthon Facebook oldalát!
